MEVCUT DURUMUN TESPİT VE ANALİZİ

• Hâlihazır haritanın temini,

• Alanın mevcut yapısına ilişkin olarak; zemin, arazi, bina, altyapı ve nüfus durumuna ilişkin veriler ile daha önce yapılmış planlamaya ilişkin bilgi ve belgelerin elde edilmesi ve paftalarının hazırlanması,

• Kamu ve Özel Mülkiyette bulunan alanların tespiti ve pafta üzerinde gösterimi (mülkiyet yapısının tespit edilmesi),

• Alana ilişkin daha önce ilgili kurum ve kuruluşlarca yapılmış olan veya planlanan tüm projelere ilişkin bilgi ve belgelerin elde edilmesi,

• Projeye özgü demografik, çevresel, ekonomik ve sosyolojik yapının incelenmesi

• Mevcut durum, eğilim ve beklentilerin belirlenerek sorunlar/olanaklar (GZFT analizleri) bağlamında Proje alanı ve çevresinin “Güçlü ve Zayıf” yönleri ile “Fırsat ve Tehdit”lere ilişkin analizlerinin yapılması,

• Tüm bu verilerin işlenmiş olduğu analiz ve sentez paftalarının hazırlanması ve raporlanması işlerinden oluşmaktadır. 

ZEMİN ETÜDLERİNİN YAPILMASI

• Planlama alanının plana esas Jeolojik-Jeoteknik etüt raporu hazırlanacaktır. 

• Jeolojik, Jeoteknik Etütler ile ilgili alana ait daha önceden hazırlanmış mevcut her türlü veri, bilgi, belge ve raporlar ilgili kurumlardan temin edilecektir.   

DÖNÜŞÜM MODELİNİN BELİRLENMESİ

Alan Kullanımına İlişkin Stratejilerin ve Dönüşüm Modelinin Belirlenmesi:  

Mevcut durum analizi ile elde edilen veriler ve oluşturulan sentez paftası doğrultusunda;

• Afet risklerinden ve yerel zemin sorunlarından kaynaklanacak zararların minimize edilmesine ilişkin stratejilerin,

• Afet risklerine ve yerel zemin sorunlarına yönelik alınacak önlemlerin ve plan uygulamalarının,

• Mevcut durum analizi ile elde edilen veriler ve oluşturulan sentez paftası ışığında alanda yer alacak kullanımların (ticaret, turizm, konut vb.),

• Alanın geleceğe ait vizyonunu belirleyecek politika, strateji ve hedeflerinin,

• Fizibilite çalışmasına dair rapor, en etkin ve verimli kullanım değer analizi ve Matematiksel ve Finansal Modelin ve Dönüşüm Katsayı Hesaplarının (hak sahipleri ile anlaşmalarda esas olarak kullanılacaktır),

• Hak sahipleri ile uzlaşma sağlanabilecek kriterlerin belirlenerek proje amaçlarının ve uzlaşmanın sağlanabilmesi için ilkelerin,

• Hak sahipleri ile projesine uygun olarak İDARE’nin öngöreceği sayıda alternatif uzlaşma modelinin,

• Projeye ait fizibilite/maliyet ve uygulama modelinin,

• Bütüncül bir planlama ve tasarım yaklaşımı ile uygulanabilir, izlenebilir ve sürdürülebilir bir dönüşüm modelinin (imar haklarının toplulaştırılması, imar haklarının rezerv alanlara transferi, imar haklarının menkulleştirilmesi (konut sertifikası üretimi), hasılat paylaşımı, kat karşılığı sözleşme vb.) belirlenerek alanın dönüşümüne ilişkin uygulama yöntem ve esaslarının, ayrıntılı olarak açıklandığı “Teknik Rapor” hazırlanacaktır.   

HAK SAHİPLİĞİ VE DEĞERLEME ÇALIŞMALARI

Hak Sahipliği Tespiti 

 Proje alanındaki tüm yapı ve eklentilerinin değerleme tekniklerine uygun ölçüm, tespit ve hesapları yapılacak, alanda bulunan hak sahipleri tespit edilecek ve mülkiyet kimlik kartları hazırlanacaktır. Bu kapsamda;

• Taşınmazların mevcut durumunun tespiti (tüm taşınmazların değerleme ilkelerine uygun olarak ölçüm, tespit ve hesaplarının yapılması),

• Hak sahibi araştırması/tespitinin yapılması (6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi, anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların malikleri ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlerdir),

• Alanda bulunan her bir bağımsız bölüm ve eklentilerinin mülkiyet ve hak sahibi eşleştirilmelerinin yapılması,

Kıymet Takdir Raporlarının Hazırlanması

• Alanda bulunan tüm yapı ve eklentilerinin her bir bağımsız bölümüne ait tespit ve ölçümünün yapılması, yapıların yaş, cins, kat adedi ve aşınma oranının tespit edilmesi,

• Alandaki kıymete değer ağaçların cinsi, yaşı ve adedinin tespit edilmesi, bedel hesaplarının yapılması,

• İşlemleri yapılan her bir yapının dijital olarak en az iki cepheden fotoğraflarının çekilmesi,

• Yapılan iş ve işlemlerin görsel boyutunun da tamamlanabilmesi için bu çalışmalar süresince işin her aşamasının resim ve videolarla kayıt altına alınması işlemlerinin yapılması,

• Tespit ve ölçümü yapılan her bir bağımsız bölümün sayısal olarak alan hesaplarının yapılması,

• Tespit ve ölçümü yapılan her bir bağımsız bölüm ve müştemilatın uygun ölçekte krokilerinin hazırlanması,

• Tespit ve ölçümü yapılan her bir bağımsız bölüm ve müştemilatın bedel hesaplarının yapılması,

• Alanda bulunan tüm taşınmazlara ait elde edilen sayısal (öznitelik ve tapu bilgileri) ve görsel girdileri içeren veri tabanının oluşturulması,

• Alanda bulunan taşınmazların kıymet takdirinin yapılması,

• Alanda bulunan taşınmazların aplikasyonunun çıkarılması,

• Kamulaştırma Detay Alımı ve yapılan tüm ölçüm ve tespit işlemlerinin yer aldığı “Mülkiyet Kimlik Kartları”nın (Kıymet Takdir Raporunun) oluşturulması işlerinden oluşur.  

İMAR PLANLARININ HAZIRLANMASI

• Üst ölçekli plan revizyonu,

• 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı (Araştırma ve Açıklama Raporu ile birlikte),

• Araştırma raporları, imar planları ile kentsel tasarım ve mimari projelere yön verecek verilerin elde edilmesi amacıyla planlama alanında idari,  sektörel, demografik,  sosyal, ekonomik, çevresel ve iklimsel (güneşlenme, rüzgar, gölge analizleri, ulaşım ve yön ilişkileri analizi, depremsellik, hidroloji ve drenaj vb)  analizleri içeren, tematik haritalar, grafikler, istatistik bilgiler ve görsel dokümanlar içermelidir.

• 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı (Araştırma ve Açıklama Raporu ile birlikte),

• 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlara ilişkin plan hükümlerinin belirlenmesi,

• Ulaşım ve altyapı sisteminin çözümünü gösterir haritanın hazırlanması,

HAK SAHİPLİĞİ UZLAŞMA SÜRECİ

Proje alanında hak sahipliliğinin tespiti ve Kıymet Takdir Raporlarının oluşturulması sonrasında uygulamaya yönelik “Uzlaşma Paylaşım Modeli” oluşturulacaktır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde; hak sahibi olan vatandaşlarla,

• İcmal Tablosunun hazırlanması (arsa sahibine ilişkin mülkiyetinin tespitine yönelik olarak takyidatlı tapu kaydının alınması, takyidatlı tapu kaydı üzerindeki tüm ayrıntılar mülkiyete ilişkin oluşturulan icmal listede ayrı ayrı sütunlar halinde gösterilmesi ve tarama işlemi ile sayısal ortama aktarılıp ada/parsel numarasına göre isimlendirilerek CD ortamında teslim edilmesi),

• Fizibilite Raporunun altlığının oluşturulması,

• Uzlaşma görüşmelerine davet amaçlı tebligat evrakı (posta yoluyla) hazırlanması,

• Hak sahipleri ile uzlaşma görüşmelerinin gerçekleştirilmesi, (proje tanıtım görüşmeleri yapılarak proje alanındaki hak sahiplerinin birebir bilgilendirilmesi)

• Hak sahipleri ile uzlaşma sağlanabilecek kriterlerin belirlenerek proje amaçlarının ve uzlaşmanın sağlanabilmesi için belirlenen ilkelerin, arsa sahipleri ile yapılan toplantılarda tartışılması,

• Hak sahipleri ile uzlaşma katsayılarının belirlenmesi ve dönüşüm parametrelerinin hazırlanması,

• Hak sahipleri ile projesine uygun olarak idarenin öngöreceği sayıda alternatif uzlaşma modelinin oluşturulması,

• İhtiyaç programının ve konut tiplerinin belirlenmesi,

• Muvafakat senedinin hazırlanması (hak sahiplerine muvafakat sözleşmelerinin imzalatılması, uzlaşmayan hak sahipleri ile ilgili uzlaşmama tutanaklarının hazırlanması)

• Projeye ait fizibilite/maliyet ve uygulama modeli açıklama raporunun hazırlanması,

• Uzlaşma sağlanamaması durumunda kamulaştırılması gereken taşınmazların belirlenmesi ve kamulaştırma işlemlerinin yapılması,

• Mülkiyet devrinin yapılması,

• Tapu işlemlerinin yürütülmesi işleridir.